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深圳2016楼市“新政”限了谁？怎么办？

2016年3月25日深圳市政府发布的楼市新政全文：

《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》

各区人民政府，市政府直属各单位：

为贯彻落实国家对房地产市场分类调控、因城施策的要求，推进住房供给侧结构性改革，经市政府同意，现就完善我市住房保障体系、促进房地产市场平稳健康发展提出以下意见：

一、多渠道增加住房供应

加大住房供应力度，通过增加居住用地供应、盘活闲置土地、加大城市更新和棚户区改造力度，从供给侧加快住房有效供应，平衡供求关系。

二、完善住房保障体系

加大保障性安居工程建设力度，“十三五”期间全市筹集建设40万套、有效供应35万套人才安居和保障性住房，进一步完善多渠道、分层次、广覆盖的住房保障体系。

三、实行差别化住房信贷政策

对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

人民银行深圳市中心支行、深圳银监局指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例，各商业银行应严格执行并进一步加强住房信贷风险控制。

四、完善购房政策

本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

五、规范房地产市场秩序

加强全市房地产行业诚信管理体系建设，推动企业和从业人员诚信经营。推动全市诚信信息联网，形成监管合力，实现行政监管与行业自律的联动。坚决依法打击和查处虚假“日光盘”、“捂盘惜售”、“阴阳合同”等违法违规行为，规范中介机构和从业人员经营行为。

六、加强房地产金融风险防控

结合前期全市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。行业协会应充分发挥自律功能，引导互联网金融企业、小额贷款公司等规范经营。商业银行应加强对购房首付款的来源核查。

本意见自发布之日起实施。

评述：

此次政策思路和上海基本一致，首先是提升非户籍人口购买门槛，非深户购房条件社保年限从1年提升至3年；本市户籍居民首套房贷款还清，二套房首付比例由三成改为四成。

一、“新政”社保购买年限提至三年。那么，签合同时符合购房政策，因楼市新政而失去购房资格的我还能过户吗？如果不能，该怎么办？我要承担违约责任吗？

律师意见：

对于不能提供3年以上纳税证明或社保缴纳证明的外地户籍购房者，如在3月26日前已网签的可以正常办理过户手续；尚未网签因楼市新政无法过户的，属于“因不可归责于当事人双方的事由”导致合同不能履行，购房者和卖房人均有权提出解约，双方应互不追究违约责任。

二、“新政”进一步实施差别化住房信贷政策，规定“对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成”。这一规定将部分购房者的首付比例由原来的3成提高到4成，如购房者因此无力付清首期款该怎么办？

律师意见：

凡是3月26日之前签约的购房者尚未取得银行贷款批准的，都将按“新政”贷款首付政策执行。因楼市新政而产生合同纠纷的，应按最高法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定处理。该司法解释第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”   

对于因“新政”而被提高了首付比例的，如在房屋买卖合同或认购书中对贷款首付变化事宜有约定的，买卖双方应按约定处理，一般情况下购房者无权单方主张解约，买卖双方可协商变更或解约。